Short term rental in Japan

民泊については、これまで、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可や、特区民泊の認定を受けている場合（または大規模イベント開催中に自治体からイベント民泊の要請を受けている場合）は明白に合法でした。他方で厚労省は、許可等なく民泊を行うことは認められないとの見解をとっていましたが、学説や判例は絶対的・確定的ではなく、事実関係により法的評価もわかれるため、一般的に「グレーな状態」といわれていました。しかし、簡易宿所の営業許可や特区民泊の認定は、どちらかというと事業者による本格的な事業を念頭においたものですので、許可等のために必要となる要件のハードルが高く、個人が、保有する空き家や空き室を活用して民泊を行おうとする場合には、許可等を受けることが難しい場合がありました。

この点、2018年6月15日に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）は、一定の基準を満たす住宅について、届出手続を行うだけで民泊営業を開始することを認めるものであり、個人が、簡単な手続により、空き家や空き室等の遊休資産を活用して民泊を合法的に行うことを可能にするものです。

民泊新法の届出手続の概要は以下のとおりです。なお、以下は、届出を受理してもらうため（営業を開始するため）に必要となる事項を整理したものです。民泊新法においては、これらの事項の他にも、例えば、衛生確保義務等、事業者の実際の営業行為に対して課される義務（行為規制）や営業日数制限も別途存在しますが、これらの行為規制等については、「民泊新法施行以降の届出について」で解説します。

このように、民泊新法の届出手続においては、一定の基準を満たすかどうかの確認は行われますが、簡易宿所の場合に求められるフロント受付台の設置やエリア限定、又は特区民泊の場合に求められる平米数要件や設備要件のように、通常の住宅が当然に備えているとは言えない要件や、要件を満たすために大がかりな改修等が必要とされるような要件は設定されていません。住宅であれば、広く、届出手続をクリアできる可能性があり、合法的に民泊営業を開始できる可能性があります（なお、対象は住宅に限定されていますので、住宅ではない商業施設等の建物において宿泊サービスを提供する場合には、旅館業法に基づく営業許可等の取得が必要となります。）。

届出手続においては、氏名、住所、連絡先、届出住宅の所在地、家主不在型か家主在住型かの別等を記載した届出書に加えて、所定の書類を添付して提出する必要があります。個人が届出を行なう場合には、主に、次の書類を提出する必要があります。必要書類は多数におよび、①、②、④のように法務局や市役所で取得する必要がある書類が必要となる他、⑧のように第三者の署名・捺印をもらう必要がある書類を準備しなければならない場合もあるため、それなりに準備が必要となります。適宜、行政庁や行政書士等の専門家にご相談いただき、周到に準備を進めていただければと思います。

• ①成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見登記事項証明書（法務局にて取得）
• ②成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の証明書（市役所にて取得）
• ③欠格事由非該当誓約書（所定の書式への署名捺印が必要）
• ④住宅の登記事項証明書（法務局にて取得）
• ⑤賃貸用の物件を活用する場合には、入居者の募集広告等、入居者を募集していることを裏付ける書類
• ⑥生活の本拠ではないが、随時、居住している物件（別荘等）を活用する場合には、そのことを裏付ける書類（利用実績にかかる報告書を作成することになると思われる。）。
• ⑦住宅の図面（台所、浴室等の設備の位置や、間取り、床面積の表示があるものが必要）
• ⑧所有物件ではなく、賃借物件を活用する場合には、賃貸人（大家）による転貸承諾書（転借物件である場合には、直接の賃貸人及び転貸人両者の再転貸承諾書）
• ⑨分譲マンションを活用する場合には、その管理規約
• ⑩⑨の管理規約に、住宅宿泊事業法に基づく民泊の可否についての明確な規定がない場合、分譲マンションの管理組合に、民泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類（詳細については、「民泊新法施行以降の届出について」を参照してください。）
• ⑪住宅宿泊管理業者に届出住宅の管理を委託する場合には、住宅宿泊管理業者との間の管理受託契約書

民泊新法に基づく届出を行うことなく民泊を行った場合、旅館業法に違反し、刑事罰が科される可能性があります。現状、その場合の罰金刑の上限は3万円ですが、罰金刑の上限を100万円に変更する旅館業法の改正が検討されており、同改正が実現した場合は、無届出の民泊営業に対し、6ヶ月以下の懲役刑もしくは100万円以下の罰金刑のどちらか、又は、両方が併せて科される可能性があります。

また、民泊新法に基づく届出は行った場合でも、届出に虚偽の事実が含まれていた場合は、旅館業法違反ではなく、民泊新法違反となり、この場合も、6ヶ月以下の懲役刑もしくは100万円以下の罰金刑のどちらか、又は、両方が併せて科される可能性があります。

違法な民泊に対する取締りは、これまでは、必ずしも積極的に行われてきませんでした。しかし、観光庁が都道府県と連携したワンストップの民泊苦情相談窓口を設置する方針であることを表明する等、民泊新法の施行後は、市民からの苦情を端緒として国及び都道府県が連携して取締りを行う体制が構築されることになると思われ、無届けの民泊やルールを守らない民泊に対する取締りの強化が予想されるところです。

このような取締りの強化と、罰則の強化を踏まえ、みなさまに置かれては、法令の遵守を徹底の上で、民泊を行っていただければと思います。