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民泊新法対応について

民泊新法でなにが変わるの?

簡単な手続で合法民泊ができるようになります。

民泊については、これまで、旅館業法に基づく簡易宿所の営業許可や、特区民泊の認定を受けている場合(または大規模イベント開催中に自治体からイベント民泊の要請を受けている場合)は明白に合法でした。他方で厚労省は、許可等なく民泊を行うことは認められないとの見解をとっていましたが、学説や判例は絶対的・確定的ではなく、事実関係により法的評価もわかれるため、一般的に「グレーな状態」といわれていました。しかし、簡易宿所の営業許可や特区民泊の認定は、どちらかというと事業者による本格的な事業を念頭においたものですので、許可等のために必要となる要件のハードルが高く、個人が、保有する空き家や空き室を活用して民泊を行おうとする場合には、許可等を受けることが難しい場合がありました。

この点、平成30年6月15日から施行される民泊新法(住宅宿泊事業法)は、一定の基準を満たす住宅について、届出手続を行うだけで民泊営業を開始することを認めるものであり、個人が、簡単な手続により、空き家や空き室等の遊休資産を活用して民泊を合法的に行うことを可能にするものです。

届出手続について(届出受付開始は平成30年3月15日)

民泊新法の届出手続の概要は以下のとおりです。なお、以下は、届出を受理してもらうため(営業を開始するため)に必要となる事項を整理したものです。民泊新法においては、これらの事項の他にも、例えば、衛生確保義務等、事業者の実際の営業行為に対して課される義務(行為規制)や営業日数制限も別途存在しますが、これらの行為規制等については、「民泊新法施行以降の届出について」で解説します。

なお、民泊新法の施行日は平成30年6月15日であり、同法に基づく民泊を開始できるのは同日からとなりますが、届出手続は同年3月15日から受付が開始されます。施行当初は届出件数が膨大となり、保健所において届出が迅速に受理されないことが予想されるため、6月15日から民泊を開始したい方は、3月15日以降、なるべく早くに届出を行なうのがよいと思われます。

  許認可等の種類 許認可等の主な要件
民泊新法 届出(保健所・オンライン)
  • 施設が「住宅」(実際に居住している家屋だけでなく、賃借人を募集している空き家・空き室や、別荘も含まれます。)であること。
  • 施設内に台所、浴室、便所及び洗面設備があること(特区民泊と異なり居室毎にこれらすべてがある必要はなく、届出住宅全体でみてこれらが揃っていれば足ります。)。
  • 所定の書類(施設の図面や、転貸が承諾されていることを示す書面〔賃借物件である場合〕、管理規約等〔分譲マンションの場合〕が添付されていること等。
参考
簡易宿所 営業許可(保健所)
  • 床面積が33平米以上であることが必要だが、定員が10名未満である場合、定員数×3.3平米以上の床面積があれば足りる。
  • 条例によりフロントの受付台が必要とされる場合あり。
  • 学校や保育園等の周囲100mの範囲内の施設は営業許可を取得できないなど、エリア規制あり。
特区民泊 認定(保健所)
  • そもそも東京都大田区、大阪市その他大阪府内34市町村、北九州市、新潟市内(一部の例外を除く。)の施設に限定(平成29年6月30日時点)。
  • 原則として1居室25平米以上必要であり、居室毎に台所、浴室、便所及び洗面設備をあることが必要。

多くの住宅が届出の対象となります。

このように、民泊新法の届出手続においては、一定の基準を満たすかどうかの確認は行われますが、簡易宿所の場合に求められるフロント受付台の設置やエリア限定、又は特区民泊の場合に求められる平米数要件や設備要件のように、通常の住宅が当然に備えているとは言えない要件や、要件を満たすために大がかりな改修等が必要とされるような要件は設定されていません。住宅であれば、広く、届出手続をクリアできる可能性があり、合法的に民泊営業を開始できる可能性があります(なお、対象は住宅に限定されていますので、住宅ではない商業施設等の建物において宿泊サービスを提供する場合には、旅館業法に基づく営業許可等の取得が必要となります。)。

届出手続においては、氏名、住所、連絡先、届出住宅の所在地、家主不在型か家主在住型かの別等を記載した届出書に加えて、所定の書類を添付して提出する必要があります。個人が届出を行なう場合には、主に、次の書類を提出する必要があります。各届出書類の詳細や具体的な記載事項については、今後、ガイドライン等により示されることになると思われますが、必要書類は多数におよび、また、①、②、④のように法務局や市役所で取得する必要がある書類が必要となる他、⑧のように第三者の署名・捺印をもらう必要がある書類を準備しなければならない場合もあるため、それなりに準備が必要となります。適宜、行政庁や行政書士等の専門家にご相談いただき、周到に準備を進めていただければと思います。

  • ①成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見登記事項証明書(法務局にて取得)
  • ②成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の証明書(市役所にて取得)
  • ③欠格事由非該当誓約書(所定の書式への署名捺印が必要)
  • ④住宅の登記事項証明書(法務局にて取得)
  • ⑤賃貸用の物件を活用する場合には、入居者の募集広告等、入居者を募集していることを裏付ける書類
  • ⑥生活の本拠ではないが、随時、居住している物件(別荘等)を活用する場合には、そのことを裏付ける書類(利用実績にかかる報告書を作成することになると思われる。)。
  • ⑦住宅の図面(台所、浴室等の設備の位置や、間取り、床面積の表示があるものが必要)
  • ⑧所有物件ではなく、賃借物件を活用する場合には、賃貸人(大家)による転貸承諾書(転借物件である場合には、直接の賃貸人及び転貸人両者の再転貸承諾書)
  • ⑨分譲マンションを活用する場合には、その管理規約
  • ⑩⑨の管理規約に、住宅宿泊事業法に基づく民泊の可否についての明確な規定がない場合、分譲マンションの管理組合に、民泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類(詳細については、「民泊新法施行以降の届出について」を参照してください。)
  • ⑪住宅宿泊管理業者に届出住宅の管理を委託する場合には、住宅宿泊管理業者との間の管理受託契約書

その反面、届出義務の違反に対するペナルティは重く。

民泊新法に基づく届出を行うことなく民泊を行った場合、旅館業法に違反し、刑事罰が科される可能性があります。現状、その場合の罰金刑の上限は3万円ですが、罰金刑の上限を100万円に変更する旅館業法の改正が検討されており、同改正が実現した場合は、無届出の民泊営業に対し、6ヶ月以下の懲役刑もしくは100万円以下の罰金刑のどちらか、又は、両方が併せて科される可能性があります。

また、民泊新法に基づく届出は行った場合でも、届出に虚偽の事実が含まれていた場合は、旅館業法違反ではなく、民泊新法違反となり、この場合も、6ヶ月以下の懲役刑もしくは100万円以下の罰金刑のどちらか、又は、両方が併せて科される可能性があります。

国による苦情相談窓口の設置等、違法な民泊に対する取締りが強化

違法な民泊に対する取締りは、これまでは、必ずしも積極的に行われてきませんでした。しかし、観光庁が都道府県と連携したワンストップの民泊苦情相談窓口を設置する方針であることを表明する等、民泊新法の施行後は、市民からの苦情を端緒として国及び都道府県が連携して取締りを行う体制が構築されることになると思われ、無届けの民泊やルールを守らない民泊に対する取締りの強化が予想されるところです。

このような取締りの強化と、罰則の強化を踏まえ、みなさまに置かれては、法令の遵守を徹底の上で、民泊を行っていただければと思います。

弁護士 谷口和寛(弁護士法人御堂筋法律事務所 東京事務所)

弁護士 谷口和寛(弁護士法人御堂筋法律事務所 東京事務所)
平成26年5月から平成28年4月まで任期付公務員として観光庁観光産業課の課長補佐として勤務。旅行業、宿泊業、民泊など観光産業の法務を担当し、「民泊サービスのあり方に関する検討会」の事務局、「イベント民泊ガイドライン」、「OTAガイドライン」、「障害者差別解消法ガイドライン(旅行業パートのみ)」、「受注型BtoB約款」の企画・立案を担当。平成22年3月東京大学法科大学院卒業、平成23年12月弁護士登録。